為什么投資經(jīng)理在零現(xiàn)金流量屬性中獲得利息

去年，對(duì)于證券化的1031市場及其投資者而言，情況有所不同，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)在整個(gè)4月至2020年5月期間的需求都出現(xiàn)了降溫效果。為應(yīng)對(duì)Covid-19大流行，許多買賣雙方在交易暫停前按下了暫停按鈕。美國國稅局(IRS)延長了1031個(gè)交易截止日期，進(jìn)一步強(qiáng)化了交易和這種“等待和觀察”的方法。此項(xiàng)擴(kuò)展為投資者提供了更多時(shí)間來識(shí)別和購買替代財(cái)產(chǎn)。

《內(nèi)部稅收法》第1031條允許投資者推遲支付因出售業(yè)務(wù)或投資物業(yè)而產(chǎn)生的資本利得稅。通過出售收益購買“同類”房地產(chǎn)，只要投資者滿足特定條件，就可以遞延聯(lián)邦所得稅。滿足債務(wù)置換要求是最大程度地延緩1031年交換交易中稅收延期的重要方面。為了實(shí)現(xiàn)全面的稅收遞延，投資者必須將出售其放棄的財(cái)產(chǎn)所獲得的銷售收益的100%投資到重置財(cái)產(chǎn)中。此外，投資的現(xiàn)金總和與替代財(cái)產(chǎn)的債務(wù)之和必須等于或大于投資的現(xiàn)金和所出售財(cái)產(chǎn)的債務(wù)之和。

對(duì)于出售大量債務(wù)的房地產(chǎn)占總售價(jià)的百分比的投資者而言，一種特別有利(但經(jīng)常被忽視)的投資結(jié)構(gòu)是零現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)，通常被稱為“零”。 ” 零現(xiàn)金流量投資計(jì)劃，特別是以特拉華州法定信托(DST)的形式，為投資者提供了一個(gè)交鑰匙解決方案，旨在滿足較高的債務(wù)償還要求，同時(shí)通過持續(xù)的貸款本金清償來實(shí)現(xiàn)股權(quán)增長和資本保全。

零通常是由租戶支持的具有投資級(jí)信用等級(jí)的長期三網(wǎng)租賃商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)。工業(yè)配送中心，基于需求的零售中心和公司辦公室總部是可能被構(gòu)造為零的屬性的示例。這些屬性通常具有很高的杠桿作用，其貸款價(jià)值比(LTV)在80%到90%之間，并且需要最低的股權(quán)首付進(jìn)行收購。通過設(shè)計(jì)，通常會(huì)安排這些機(jī)會(huì)，以便將所有凈營業(yè)收入(NOI)以本金和利息的形式支付給貸方，直到貸款的本金余額全部償還為止。

高杠桿通常意味著更大的風(fēng)險(xiǎn)，這就是為什么對(duì)于那些對(duì)零感興趣的投資者而言，如此重要的原因是識(shí)別被認(rèn)為是關(guān)鍵任務(wù)設(shè)施，資產(chǎn)負(fù)債表和投資級(jí)信用良好的租戶所占用的資產(chǎn)。識(shí)別具有這些特征的資產(chǎn)對(duì)于貸方至關(guān)重要，因?yàn)橘J方與房東和開發(fā)商密切合作，以獲取與月租金和抵押付款相匹配的首筆抵押融資。

成功的零投資策略需要信用分析，房地產(chǎn)承銷和融資執(zhí)行。DST為零不僅是房地產(chǎn)投資;這也是對(duì)基礎(chǔ)融資的投資。尋找有吸引力的機(jī)會(huì)需要時(shí)間和耐心;但是，曾經(jīng)很小的細(xì)分市場投資領(lǐng)域已經(jīng)在規(guī)模上顯著增長，尤其是在DST市場上。我親眼目睹了這種增長：迄今為止，我們公司已與多家《財(cái)富》 500強(qiáng)企業(yè)的承租人聯(lián)合完成了超過10億美元的零交易交易。

投資者對(duì)零利率的興