利用折舊作為多戶投資稅收優(yōu)惠

商業(yè)多戶家庭投資的主要好處之一是，根據(jù)IRS的規(guī)定，財產所有人和投資者有權每年“貶值”其資產的價值，這減少了財產的應稅收入和相關的應納稅額。因此，財產所有者有強烈的動機來使每年的折舊額最大化，而他們采取的一種方式是通過稱為成本分離的策略。

要了解它是什么以及它是如何工作的，首先必須從折舊本身的核心概念入手。

什么是折舊?

多戶財產是一種有形資產，這意味著其狀況會隨著時間推移而降低。空氣處理機組破損，廚房陳舊，屋頂腐蝕。這些事物中的每一個(以及許多其他事物)都代表著房產價值的下降，因為隨著時間的流逝，修理這些物品會產生一定的成本。用于解決此問題的會計概念稱為折舊。

為了解決財產的實際惡化問題，美國國稅局(IRS)規(guī)則允許多戶家庭的所有者每年花費財產價值的一部分。該費用在物業(yè)的損益表中顯示為行項目，可減少應稅收入。折舊作為非現(xiàn)金費用，會減少物業(yè)的應稅收入，但不會減少可分配的現(xiàn)金。

例如，假設物業(yè)A的收入為$ 250,000，支出為$ 100,000，其中不包括任何折舊。產生的凈營業(yè)收入(NOI)為$ 150,000。接下來，假設物業(yè)B的收入為$ 250,000，支出為$ 125,000，其中包括$ 25,000的折舊。所得的NOI為$ 125,000。如果我們假設稅率為25%，則折舊可在一年內節(jié)省6,250美元的稅款。想象一下，在多年的投資控股期內，情況變得更加復雜。

如何計算允許的折舊?

每年可以計提的折舊金額受IRS規(guī)則的約束，該規(guī)則規(guī)定，如果業(yè)主選擇完全扣除商業(yè)權益，則其所有者可以在30年內折舊其多戶資產的價值，而如果他們選擇遵守，則可以折舊27.5年通過限制利息扣除。因此，如果財產價值為100萬美元，則所有者每年可以收取33,333美元(100萬美元/ 30年)或36,363美元(100萬美元/ 27.5年)的折舊。

同樣，由于折舊減少了物業(yè)的應納稅額，因此業(yè)主受到了極大的激勵以使每年的收入最大化。這就是成本隔離發(fā)揮作用的地方。

什么是成本分攤?

要了解成本隔離研究的工作原理，請考慮價值100萬美元的同一物業(yè)。當外部專家通過審查該屬性以確定哪些資產可以折舊以及何時進行研究時，他們可以將屬性值劃分為多個存儲段：

•個人財產(1)：100,000美元，折舊期限為5年，每年提供20,000美元的折舊費用。

•個人財產(2)：150,000美元，折舊期限為7年，每年提供21,428美元的折舊費用。

•土地改良：200,000美元，折舊期限為15年，每年提供13,333美元的折舊費用。

使用成本分離策略，所有者可以將其允許的折舊從大約$ 35,000增加到$ 55,000。這樣可以在多年的投資期內節(jié)省大量稅款。

應當注意，以上僅是出于教