佳源服務(wù)在長三角地區(qū)的在管面積占比分別為92.1%

在業(yè)內(nèi)人士看來，對物業(yè)管理板塊的投資，是投資成長性，而并不是每一家公司都具備成長性，有些公司完全沒有成長性，比如沒有關(guān)聯(lián)方支持且品牌不足以外拓。這是一個只靠“爸爸”不行、“爸爸”沒實力大概率不行的行業(yè)。12月9日，兩家物管公司同時掛牌上市，但市場給出了截然相反的反饋。

當日開盤，華潤萬象生活高開高走，股價漲幅一度逼近40%，截至收盤，其股價漲幅回落至25.56%，總市值達到616億港元;而佳源服務(wù)起初高開1.55%，此后股價很快轉(zhuǎn)而下跌，盤中最大跌幅達4.15%，股價報3.7港元，低于3.86港元的發(fā)行價，最終以0.52%的微弱漲幅收盤，報3.88港元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，對物業(yè)管理板塊的投資，是投資成長性，不是投資穩(wěn)定性。而成長性并不是每一家公司都具備的，有些公司完全沒有成長性，比如沒有關(guān)聯(lián)方支持且品牌不足以外拓。

規(guī)模偏小 局限性大

市場的態(tài)度從此前已有所體現(xiàn)。

12月8日晚間，佳源服務(wù)暗盤收漲2%，報3.95港元，而此前暗盤開盤曾一度破發(fā);同時，華潤萬象生活暗盤則大漲30.04%。

同時，兩只股票發(fā)行結(jié)果亦有明顯差異：佳源服務(wù)在公開發(fā)售獲2.79倍認購，國際發(fā)售方面獲1.63倍認購;而華潤萬象生公開發(fā)售獲29.78倍認購，國際發(fā)售方面獲11.8倍認購。

“從近期上市的幾家物業(yè)管理公司來看，頭部房企旗下的物管公司，上市首日表現(xiàn)也可圈可點，其中一個因素就是自身規(guī)模較大。”同策研究院資深分析師肖云祥向記者分析。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月末，佳源服務(wù)總在管面積為2764.7萬平方米，較2019年末增長5.7%;與10月份的物業(yè)新股卓越商企服務(wù)、合景悠活在管規(guī)模接近，但明顯低于行業(yè)均值：中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)的平均管理面積為4279萬平方米。

而本就不大的規(guī)模，還存在分布集中于同一地區(qū)的狀況。諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄也認為，佳源服務(wù)長期以來以長三角區(qū)域業(yè)務(wù)為主，具有局限性。

2017-2019年間，佳源服務(wù)在長三角地區(qū)的在管面積占比分別為92.1%、92.61%、84.29%;同期，長三角地區(qū)貢獻的物業(yè)管理服務(wù)總收入占比分別為95.52%、93.28%、94.03%，明顯較為集中。

佳源服務(wù)也在嘗試通過收并購的方式進行更廣泛的布局。

2019年，佳源服務(wù)收購了湖南華冠65%的股權(quán)，獲得了17處物業(yè)、約270萬平方米在管面積，將其中南地區(qū)在管面積占比提高至10%以上。

而其他地區(qū)在管面積占比依然極為有限，截至今年6月末，西部地區(qū)在管面積占比為3.9%，北方地區(qū)在管面積占比僅為0.9%，已簽約物業(yè)總數(shù)分別為9個、6個。

“佳源服務(wù)規(guī)模增速并不夠快，而且較分散，單個城市項目較少，這樣反而會導(dǎo)致運營成本的增加。”肖云祥表示。

成長性看弱

除了現(xiàn)階段業(yè)績表現(xiàn)較弱外，在市場看重的成長性方面，佳源服務(wù)也不甚理想。

目前來看，佳源服務(wù)對佳源地產(chǎn)存在較強的依賴性。其中，佳源地產(chǎn)品牌包括上市公司佳源國際及佳源創(chuàng)盛。

從在管面積方面看，2017年-2020年上半年，佳源服務(wù)從佳源地產(chǎn)品牌方面獲取的在管面積占比分別為93.7%、84%、70%、68.8%，呈現(xiàn)逐年走低態(tài)勢;從收入來看，佳源服務(wù)向佳源地產(chǎn)品牌開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別為1.63億元、2.35億元、2.9億元、1.66億元，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)總收入的96.3%、90.8%、79.4%、70.2%。

盡管占比逐年下降，但佳源服務(wù)對佳源地產(chǎn)方面的依賴可見一斑，而佳源國際及佳源創(chuàng)盛本身的規(guī)模仍處于行業(yè)低位。

據(jù)佳源國際披露，截至2020年11月，其合同銷售金額約273.25億元，在第三方機構(gòu)銷售額榜單中排名約在91位;同期，合同銷售面積約244.55萬平方米。而佳源服務(wù)招股書顯示，佳源創(chuàng)盛集團的規(guī)模較佳源國際更小。

物管行業(yè)增量靠賣房、存量靠收購。沒有大樹庇蔭的佳源服務(wù)未來的規(guī)模增長，將需要仰賴收并購。佳源服務(wù)也預(yù)計將募集資金的約70%將用于尋求選擇性戰(zhàn)略投資及收購機會，以及用于進一步發(fā)展戰(zhàn)略合作。

佳源服務(wù)管理層對于向外拓展項目的進度也設(shè)下了初步的目標。11月底，佳源服務(wù)執(zhí)行董事及投資發(fā)展中心總經(jīng)理牟立園對外表示，關(guān)于未來第三方占比的水平，將會逐步地調(diào)整結(jié)構(gòu)，目前公司30%以上已經(jīng)是市場化承接項目，未來每年將有一個穩(wěn)步的提升。

“在未來兩年，我們在體系外，就是佳源地產(chǎn)之外的占比，要超越佳源地產(chǎn)的占比額，這是我們的原則和目標。”牟立園表示。

不過，有長期跟蹤物業(yè)股的投資者直言，這種小物業(yè)公司不被大公司搶份額就不錯了。

事實上，佳源服務(wù)對外的中標率已出現(xiàn)明顯下挫。2017年-2020年上半年，佳源服務(wù)在第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)物業(yè)的中標率分別為61.5%、38.2%、38.3%、41.2%;遠低于來自佳源地產(chǎn)品牌開發(fā)的項目97.7%的平均中標率。

“2017年至2019年，對獨立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的項目的中標率普遍降低主要是由于競爭日趨激烈，及我們于該期間參與更多招標流程，以獲取更多業(yè)務(wù)，實現(xiàn)項目組合的多元化及拓展至我們致力建立品牌知名度的新市場。”佳源服務(wù)如是稱。

不過，即便成功獲取項目，也不意味著能“躺賺”。企業(yè)取得物業(yè)管理權(quán)并不是終點，只不過是起點。佳源服務(wù)與第三方開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)有關(guān)的相關(guān)留存率分別為92.9%、90.9%、95.4%及95.1%，低于來自佳源地產(chǎn)品牌開發(fā)的項目98.7%的平均留存率。

值得一提的是，2017年-2019年，佳源服務(wù)在管面積中處于業(yè)主委員會階段的占比不斷上升，分別為20.2%、24.5%、27.7%;2020年上半年，這一指標升至29.4%。在中信證券研究部首席基地產(chǎn)業(yè)分析師陳聰看來，成立業(yè)委會后，物業(yè)管理合同期限很短，業(yè)主不滿意就可以換掉物業(yè)管理公司。從趨勢上來看，政策是鼓勵成立業(yè)委會，而不是反對的。