住宅和寫字樓投資用地成為市場發(fā)展的引擎

該公司總結了2015年波蘭住宅、辦公、零售、酒店和農業(yè)投資用地的發(fā)展趨勢，并對2016年趨勢進行了預測。據分析，由于波蘭經濟的良好地位、資本和金融部門的良好平衡以及失業(yè)率的下降，這一市場在2015年蓬勃發(fā)展。

寫字樓市場的高速增長和住宅市場的良好條件對這些部門指定用于項目的投資土地的需求產生了積極影響。尋找零售土地的投資者主要集中在為規(guī)模較小的計劃準備的地塊上。對酒店投資土地感興趣的公司熱衷于分析較小區(qū)域城市的投資土地，目的是開發(fā)低成本的酒店對象。

JLL的土地咨詢服務主管DanielPuchalski評論說：“這是在商業(yè)土地市場上很好的一年，如根據上市公司公布的文件、主要房地產開發(fā)和投資公司宣布的交易以及由區(qū)域維護的房地產價格登記冊中的數據所顯示的。2015年完成的交易超過250億印尼電力公司。這一結果證實了波蘭投資土地市場的同比增長。這主要是由于華沙和其他主要城市的住宅市場的動態(tài)，以及城市的寫字樓市場，如克拉科夫、W、Wrocelaw和Poznaher等?！?/p>

住宅項目用地-市場開發(fā)引擎

“2015年住宅市場的良好條件是對新住宅單位的需求較高。有利的因素包括低利率、鼓勵波蘭人貸款、收購上市市場的增長、MDM計劃和穩(wěn)定的價格。同時，來自該市場的開發(fā)者登記了最高的利潤，”解釋了JacekKamikinski，聯(lián)合總監(jiān)，JLL的估價部門。

波蘭最大的聚集地用于住宅開發(fā)的投資土地價格上漲，而需求卻很高，與2014年相似。

“由于2015年的良好金融和銷售業(yè)績，大多數開發(fā)商對未來持樂觀的看法，并期待著良好的市場條件將延續(xù)到2016年。這種樂觀將轉化為對住宅投資土地的進一步興趣。2016年，由于土地可用性、價格和MDM計劃，我們預計在華沙非常中心外的投資地塊的流行度增加，Wrocinoaw、Krakingw或Gdaelsk，”說DanielPuchalski。

由于華沙的準備好的土地的可用性減少，Wrocarah和KrakhouW，一些投資者和開發(fā)商將更愿意分析城市中的機會，比如Katowice或他們的風險。2016年，最大城市吸引力地區(qū)的較低供應也可轉化為住宅價格的增加，特別是在較小地塊的情況下，這些地塊允許建造較小的、一個或兩個階段的項目。

JLL的分析人士認為，未來幾年將會看到在高端市場不斷擴大的公寓和公寓的范圍，尤其是在華沙。這種類型的投資項目用地吸引投資者，不僅代表波蘭首都，而且也吸引了和阿拉伯資本。

“目前，住宅和辦公用地的需求主要集中于其規(guī)模使可使用的或可用的和居住的地板空間可在4,000至10,000平方米之間建造的地塊。另一個重要的標準是在最短的時間內開始發(fā)展的可能性。投資潛力為10,000至6,000平方米或以上的項目更愿意由擁有更多財政資源的公司進行分析，前提是出售的土地具有明確的法律地位、建筑許可證和地方分區(qū)計劃或分區(qū)決定，”評論DanielPuchalski。

2015年，辦公市場的特點是開發(fā)商和租戶活動都很高。辦事處的記錄水平對購買新的投資土地的興趣產生了影響，特別是在三市和克拉科夫市。同時，對Bydgoszcz、Lublin、Opole和Rzeszhou等城市對投資土地的需求也日益增加。

盡管預測了空缺率的增加，但在2016年，特別是在克拉科夫和三市，辦事處的發(fā)展將繼續(xù)吸引投資者。預計將增加對RzeszinoW、Lublin和Poznaher的興趣。正如前幾年一樣，Wrocaraw也將保持一個城市，在那里土地交易將維持其目前的水平，并有可能進一步增長。

開發(fā)商還繼續(xù)尋找位于華沙市中心和地鐵沿線的辦公樓的土地。

“位于華沙市中心的地區(qū)繼續(xù)吸引潛在的買家；但是，提供的價格符合投資分析所帶來的價值，”說DanielPuchalski。

根據JLL，投資者還瞄準華沙計劃有軌電車線路附近的地塊，例如到WilanaginW的線路，并靠近作為都市地區(qū)重要通信節(jié)點的火車站。DollnyMokootinW、AleJeJerozoLimpskie（最多SaloMEA節(jié)點）和Hololborz的投資土地圖，具有良好的暴露和便捷的運輸環(huán)節(jié)，在2016年有很好的機會找到買家。

2015年，聯(lián)合土地咨詢服務部觀察到投資者對零售土地的興趣是穩(wěn)定的。交易價格也與2014年相似。最受歡迎的土地是用于較小的項目。

“2016年，“街頭商城”或“方便”型中心目前流行的概念將繼續(xù)吸引開發(fā)商的利益。我們認為，2016年最理想的土地面積為0.5至1.5公頃，特別是在人口為30,000至250,000的城市。同時，投資者們試圖尋找能夠補充城市中的零售服務或填補波蘭零售地圖上的空白的位置，”解釋了DanielPuchalski。

根據JLL，2016年的零售價格將保持在穩(wěn)定水平。

2015年的特點是酒店行業(yè)的增長。有利的宏觀經濟因素直接影響到酒店投資者對波蘭的興趣，他們對這一部門的潛力持樂觀態(tài)度。此外，客人的數量每年都在增加，這就提高了酒店的入住率，進而提高了運營商的財務業(yè)績。此外，波蘭的會議(會議、獎勵、會議、活動)部門在市場重要性方面正在迅速趕上西歐。

國際連鎖酒店將繼續(xù)在波蘭市場擴張。他們不僅在最大的聚集地的著名地點尋找土地，具有良好的可見度和良好的通信能力，而且還尋找郊區(qū)的地塊，特別是用于低預算項目的區(qū)域城市。

根據他們的市場分析，JLL的專家估計，在接下來的2至3年里，波蘭將通過大型酒店連鎖店來建造大約30個新的酒店，而低預算的酒店占了該數字的一半。

2015年，關于農業(yè)土地貿易的法律和條例有了變化。隨著關于《農業(yè)系統(tǒng)發(fā)展法》新草案的工作取得進展，我們看到，在修正案生效之前，買賣雙方決定在舊規(guī)則下關閉計劃的交易"。這是因為，根據預測，新規(guī)定被設定為對農業(yè)土地的貿易實行額外的限制，以限制不從事農業(yè)活動的實體獲取此類土地的可能性。

“2015年，盡管農業(yè)土地價格在過去幾年中大幅增加，但它們仍然至少比許多的平均價格低2至3倍，因為這類土地往往沒有可用的資源。這種價格吸引力直接影響到外國投資者對波蘭土地的興趣。然而，已經宣布的立法改革削弱了許多外國投資者的積極性。特別是，這些變化對打算為投機目的購買土地的那些實體的利益產生了不利影響，”說DanielPuchalski。

《關于農業(yè)系統(tǒng)發(fā)展的新法案》將于2016年5月1日生效，并將與土地市場開放給外國人，這些的公民簽署了關于歐洲經濟區(qū)或瑞士聯(lián)邦的協(xié)議。近年來，由于"土地市場放松管制"，波蘭購買農用土地的興趣不會下降。JLL的分析師估計，至少到2016年5月，我們仍將看到來自波蘭土地的國際投資者的興趣。同時，他們預計，由于這些立法變化，對農業(yè)土地貿易的限制，這種興趣將大大低于預測。

“在2016年波蘭投資土地市場可能出現的預期趨勢中，值得一提的是，對住宅用地的需求很高，對辦公用地的穩(wěn)定占用和對區(qū)域城市投資的興趣日益增加。由于有關農業(yè)土地交易的法律規(guī)定的變化，我們可能預計2016年需求、供應和價格方面的最明顯變化將在該特定的房地產市場發(fā)生，”總結了DanielPuchalski。