關于奧蘭多的辦公室投資 你應該知道些什么

雖然酒店和醫(yī)療是奧蘭多的經濟支柱，但包括STEM在內的其他行業(yè)正開始獲得動力。

從2018年7月到2019年7月，就業(yè)率增長了3.8%，奧蘭多成為就業(yè)增長最快的城市。許多人沒有意識到的是，這些工作中有很多是在STEM、技術、醫(yī)療和衛(wèi)生保健領域，而不僅僅是酒店業(yè)的工作。”

Weinberg是該公司奧蘭多辦公室的新成員，他在職業(yè)生涯中完成了價值30多億美元的交易。此前，他擔任HFF的高級董事總經理約9年。在下面的采訪中，他分享了他對奧蘭多寫字樓市場的看法，談到了地鐵上最好的投資次級市場、投資者可能面臨的挑戰(zhàn)和風險，以及在該地區(qū)擴大合作的足跡。

描述奧蘭多目前的辦公環(huán)境。這個市場提供了什么機會?

溫伯格:在主導的就業(yè)和人口增長的支持下，奧蘭多在過去幾年里經歷了對辦公空間的強勁需求。我們的寫字樓空置率是市場歷史上最低的之一，更多的資本正涌入該地區(qū)，包括機構和跨境資金，這在以前是不會考慮奧蘭多的。對投資者來說，現在有巨大的機會在來不及利用這種增長之前插上旗幟。

告訴我們更多關于奧蘭多最好的辦公投資市場。是什么吸引了投資者?

溫伯格:奧蘭多相對于其他主要寫字樓市場來說，仍然是一個有價值的地方，因為這里的房價較高，每平方英尺的價格較低?，旣惡陂_發(fā)和投資方面一直很活躍，很受租戶歡迎，因為它提供更新的老式產品和強大的停車比率。根據NCREIF的數據，奧蘭多MSA的五年投資回報率復合年增長率為10%。這使我們在這段時間內進入了回報率最高的10個市場，超過了一些熱門城市，如納什維爾、西雅圖、波士頓和邁阿密。

在過去的五年中，奧蘭多市場上規(guī)模較大的一些交易都是在瑪麗湖進行的，其中包括喜達屋、帕門特等公司的證券投資。南奧蘭多，當住房建設和熱情好客蓬勃發(fā)展時，它也很活躍。Westwood公司中心以5800萬美元的價格售出，美千禧公園一號以3830萬美元的價格賣給了1031名買家。這一次級市場也出現了一些發(fā)展活動，以滿足旅游業(yè)和人口增長所增加的需求。

中佛羅里達大學地區(qū)受益于大學的快速增長，但也增加了政府和國防開支，多年來一直保持穩(wěn)定。根據Real Capital Analytics的數據，這個次級市場在過去12-18個月里有三筆最大的銷售交易，分別是University Park交易(6,740萬美元)、Siemens交易(5,380萬美元)和Discovery Drive building 2300交易(4,950萬美元)。

今天，投資者在地鐵里面臨的挑戰(zhàn)和風險是什么?他們怎樣才能克服這些困難呢?

溫伯格;很難忽視經濟放緩的宏觀趨勢，當經濟放緩時，奧蘭多因其對旅游業(yè)的依賴而比其他市場遭受的損失更大。然而，這一次，奧蘭多的經濟更加多元化，所以我認為奧蘭多不會受到任何經濟衰退的沖擊。

在諾娜湖周圍有一些重要的健康和生命科學集群，幾個大型醫(yī)院系統(tǒng)，奧蘭多市中心的創(chuàng)意村和中佛羅里達大學主校區(qū)附近有許多與學術/技術/ stem相關的活動?？偠灾?，價值約100億美元的大型基礎設施項目已經或正在建設中，并有5到10年的設計和建設時間。

什么因素會影響未來12個月的業(yè)務?

溫伯格:顯然，持續(xù)的就業(yè)和人口增長是關鍵。奧蘭多的就業(yè)增長速度預計將在未來五年超過全國平均水平。一些消息來源預測，奧蘭多的就業(yè)增長速度將是全國平均水平的兩到三倍。展望未來，缺乏大型辦公空間對我們地區(qū)吸引新公司或發(fā)展現有公司構成挑戰(zhàn)。這些因素，再加上租金的持續(xù)上漲，可能會讓開發(fā)商在開發(fā)新的辦公項目時處于更有利的地位，但這將取決于我們能否看到土地價格和建設成本的下降，從而使其在財務上可行。

奧蘭多的合作足跡正在擴大。你如何看待這種工作場所的需求進入2020年?

溫伯格:我認為這種類型的空間仍然是相關的，但肯定會有贏家和輸家——這取決于誰能夠盈利，誰能繼續(xù)使用。大部分的合作增長都集中在市中心，最近在SunTrust中心簽署的7萬平方英尺的合作協(xié)議就是一個很好的例子。在奧蘭多市中心，還有許多其他的公司如辦公室、管道、Venture X和canv等，他們租用了場地，甚至還買下了歷史悠久的Angebilt大樓。

還有:奧蘭多吸引合作供應商的原因

該市最早的合作運營商之一Catalyst在今年夏天宣布關閉，理由是市中心的合作空間越來越大，從幾年前的不足4萬平方英尺，到明年預計將達到24萬平方英尺。

你對未來辦公室投資趨勢的預測是什么?

溫伯格;盡管基本面利好，但我們看到今年的投資銷售活動有所減少。根據CoStar的數據，2019年奧蘭多都會區(qū)(Orlando metro area)的交易額預計將達到7億美元左右，比前幾年有所下降，這將是六年來最低的交易額。從2016年的8.11億美元到2017年最高的12.5億美元不等。我預計銷售活動將進一步趨平。對此的一種解釋是，在2014年至2017年期間，市中心的許多獎杯塔都進行了交易，而那些規(guī)模更大的交易往往會推高年終交易量。

其中一些新開發(fā)項目可能會刺激銷售交易活動，但目前還不足以在交易量上創(chuàng)造大幅增長。我們看到的另一種趨勢是——我預計這種趨勢還將繼續(xù)——客戶有興趣與擁有較長期持有量的新合作伙伴調整交易資本結構，并利用債務以歷史低位鎖定長期投資。

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