要最大限度地投資于物流資產，就要了解地形

根據Prologis的一份新報告，盡管最近發(fā)生了迅速的變化，但目前的物流地產市場仍有很大的發(fā)展空間，而且很可能會有。

市場的演變將受到正在進行的結構性供應鏈轉移的影響，因為這些轉移產生了對特定類別空間的需求，而在許多情況下，這種需求將面臨供應方面的限制。Prologis表示，此類房地產的長期財務表現(xiàn)將取決于對物流地產四大類的準確理解，以及對新供應的任何障礙。

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總的來說，按生產到消費的順序，這四種類型分別是網關分銷、多市場分銷、城市分銷和Prologis所說的“最后接觸”。

網關屬性是那些可以在一天的車程內服務多個市場，并靠近一個主要港口或其他多式聯(lián)運網關。多市場分銷屬性相似，但缺乏端口接入。

城市配送資產位于大型城市市場，可以為零售商或消費者提供一到兩天(甚至一小時)的配送。最后的觸摸屬性是發(fā)現(xiàn)在最密集的部分，最大的都市區(qū)，并專注于交付直接給消費者。

Prologis表示，未來幾年表現(xiàn)優(yōu)于平均水平的物流物業(yè)將是后兩類物業(yè)(它們的選址往往受到供應方面的固有限制)，“以及在新供應面臨高壁壘的地區(qū)，功能強大的門戶和多市場物業(yè)。”

基于自己的研究以及世邦魏理仕的數據,普洛斯集團引用了一個值得注意的趨勢在過去的20年里,對物流的需求空間之間的相關性(吸收)和供應(完成)供應鏈中的每一個額外的步驟,為網關屬性從0.71到0.47的最后聯(lián)系。

當然，阻礙物流空間發(fā)展的地理、監(jiān)管和財務約束意味著，在供應受限的地區(qū)，物業(yè)的現(xiàn)地租金和市場租金之間的差距正在擴大。報告稱，最后接觸和高壁壘城市地產的這一差距可能會超過40%，而低壁壘城市地產以及典型的多市場和門戶設施的這一差距約為15%至25%。

更直接地看過去20年的底線，該報告指出，高壁壘網關物業(yè)的復合年總回報率比低壁壘網關物業(yè)高280個基點(11.1%對8.3%)。

通過比較所有類別的低屏障和高屏障屬性，Prologis得出結論，后者的價值增長大約是前者的兩倍，或與其他三個類別的上次觸摸屬性大致相同。