為什么連通性和靈活性在自存儲中至關重要

自儲行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)中新興的子行業(yè)之一。有利的人口趨勢和強勁的經(jīng)濟基本面推動該行業(yè)的發(fā)展在由于資產(chǎn)階級的流行,越來越多的開發(fā)商和投資者進入自我存儲領域,刺激企業(yè)尋找替代策略以保持領先地位的競爭。

本·卡爾，邁阿密城市自助倉儲發(fā)展公司新任總裁投資公司(Investment Co.)提供了他對2019年self - storage產(chǎn)品成功的洞察，以及開發(fā)商和投資者應該關注哪些方面以適應不斷變化的市場趨勢。此外，卡爾闡明了邁阿密自助存儲市場的現(xiàn)狀。

在過去的一年里，南佛羅里達市場發(fā)生了怎樣的變化?

卡爾:南弗羅里達有各種不同的次級市場，它們有著本質(zhì)上不同的文化和人口密度，但不管這些次級市場有什么細微差別，與一年前相比，南弗羅里達仍然是一個健康的地區(qū)。從零售到多戶型住宅再到自儲式住宅，房地產(chǎn)各子行業(yè)的發(fā)展勢頭依然強勁。雖然與一年前相比，房地產(chǎn)市場沒有發(fā)生重大變化，但該地區(qū)持續(xù)的吸引力令人鼓舞。

邁阿密自助倉儲市場的最大優(yōu)勢是什么?

卡爾:邁阿密的自助倉儲市場是一個健康的市場。在過去的36個月里，我們看到了新設施的開發(fā)，我們繼續(xù)看到這些設施租賃，這是對該產(chǎn)品持續(xù)需求的跡象，盡管一些次級市場在租賃期間面臨短期利率壓力。此外，市場上已經(jīng)出現(xiàn)了多種買家的交易，包括現(xiàn)有的邁阿密投資者和新到邁阿密的投資者。

怎樣才能讓自助存儲提供商成為2019年的領跑者?

卡爾:連接。那些比競爭對手做得更好的供應商，會以各種方式與消費者建立更有影響力的聯(lián)系，比如現(xiàn)場互動、在線評論、高效有效的租賃體驗、社交媒體參與以及租賃后的跟進。移動的過程可能是一個非常有壓力的過程，而那些提供有用的存儲解決方案的供應商，通過強大的連接性將增加的壓力最小化，繼續(xù)保持領先于他們的競爭對手。

2019年和2020年的自助存儲市場將會有怎樣的發(fā)展趨勢?

的靈活性。自存儲市場有供應商和消費者。供應商包括結構各異的公共和私人公司。我們檢查內(nèi)部是否開發(fā)新設施,現(xiàn)有設施的采購,重新定位的資產(chǎn)負債表,多元化控股發(fā)展網(wǎng)上業(yè)務或獨特的產(chǎn)品消費者,自我存儲市場將改變未來時期提供者的能力保持靈活的經(jīng)濟潛在的變化時期,技術進步的新產(chǎn)品。

消費者也將繼續(xù)發(fā)展他們的靈活性。雖然智能手機的廣泛使用目前已經(jīng)存在，但消費者對其可用選擇的教育可能才剛剛開始。從現(xiàn)有自助倉儲設施的競爭，到物流代客服務，再到便攜式存儲設備，消費者的選擇在過去五年中不斷增加，并將在未來幾年繼續(xù)發(fā)展。

在當今的自存儲市場中，發(fā)布新產(chǎn)品時需要考慮哪些關鍵因素?

卡爾:在今天的市場上，無論是開發(fā)還是收購自儲，都必須執(zhí)行一個徹底的盡職調(diào)查程序。盡管在評估潛在的房地產(chǎn)交易時，任何謹慎的買家都應如此，但在目前的市場上，由于創(chuàng)紀錄的經(jīng)濟擴張周期和強勁基本面帶來的新供應，出錯的余地較小。關鍵的審查要素包括場地的地理市場和次級市場的經(jīng)濟健康狀況、現(xiàn)有和預計的人均自儲供應、開發(fā)過程的投入成本和資本/債務成本。

到目前為止，MCSS主要集中在擴大其在南佛羅里達州的存在。你還打算把哪些市場加入你的投資組合?

卡爾:除了邁阿密，我們目前在紐約、新澤西和加利福尼亞也有不同階段的交易。無論是開發(fā)新設施還是收購現(xiàn)有設施，我們都關注基礎牢固的市場，考察近期和預期的人口增長、家庭構成和產(chǎn)業(yè)構成等多個變量。雖然我們的分析是持續(xù)的，并反映了每個市場的動態(tài)性質(zhì)，但我們的投資理論包括我們考慮投資的每個市場的長期實力。市場增長、需要額外空間的家庭和健康的行業(yè)暴露只是我們考慮的一些數(shù)據(jù)點。

在各地都有關系，我們的管道是一個不斷移動的目標，包括開發(fā)機會以及現(xiàn)有設施的收購機會。我們目前正在評估至少10個市場的30多個開發(fā)地點和10個設施收購機會。